近年來，隨著電商及第三方物流等領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展，全國物流總額實現(xiàn)快速增長，2019年全國社會物流總額298.0萬億元，十年間復合增長率11.9%。面對物流行業(yè)持續(xù)增長的需求與優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施總量不足之間的矛盾，國家在政策層面，通過減稅降費等方式促進物流地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。在此背景下，根據(jù)中指院的監(jiān)測，物流地產(chǎn)運營商持續(xù)加大現(xiàn)代物流地產(chǎn)布局，積極利用基金、REITs等金融工具掘金物流地產(chǎn)市場，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強”競爭格局。此外，隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)的成熟落地，運用智慧化、自動化手段提升物流地產(chǎn)運營效率成為行業(yè)新趨勢。

　　物流地產(chǎn)現(xiàn)狀：政策支持、總量不足、需求強勁

　　1、政策支持：減稅降費促進物流地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

　　物流地產(chǎn)始于上世紀80年代，至今為止已有幾十年的歷史，我國物流地產(chǎn)起步較晚，但在物流需求推動下發(fā)展勢頭更勁。近年來，國家層面積極出臺政策規(guī)劃，加強商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升倉儲服務水平，推進物流倉儲行業(yè)健康發(fā)展。

　　表：近年物流地產(chǎn)政策

數(shù)據(jù)來源：中指院整理

　　政策主要從降本增效和推動物流樞紐建設(shè)兩方面促進物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。一方面，通過減稅降費等措施鼓勵物流地產(chǎn)發(fā)展，如大宗商品倉儲用地城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收等物流領(lǐng)域稅費優(yōu)惠政策，降低公路通行成本，降低鐵路航空貨運收費，規(guī)范海運口岸收費，加強物流領(lǐng)域收費行為監(jiān)管。另一方面，前瞻性規(guī)劃國家物流樞紐，發(fā)展現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)，如到2020年布局建設(shè)30個左右國家物流樞紐，到2025年，布局建設(shè)150個左右國家物流樞紐。

　　2、運作模式：基金模式+自持模式

　　物流地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務等在內(nèi)的增值服務。物流地產(chǎn)主要運作環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理以及基金運作等。

　　現(xiàn)代化物流地產(chǎn)商較傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商具備明顯的存量優(yōu)勢。其一，物流行業(yè)的快速發(fā)展及中高標準倉儲的不足，為物流地產(chǎn)提供了廣闊發(fā)展機遇；其二，物流地產(chǎn)盈利模式不只是一次性出售收益，還可以通過管理服務獲取長期的經(jīng)營及其他增值收益，據(jù)調(diào)查，一線城市物流地產(chǎn)需求旺盛，投資回報率普遍高于可比商辦類持有物業(yè)。

　　根據(jù)最后是否持有物流地產(chǎn)項目，可以將物流地產(chǎn)運營模式分為基金持有模式和企業(yè)自持模式，前者以普洛斯與嘉民為代表，后者以寶灣物流為代表。

　　圖：基金持有模式

　　基金持有：部分物流地產(chǎn)企業(yè)通過基金轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)物流資產(chǎn)的變現(xiàn)。物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過基金渠道實現(xiàn)資金回籠、縮短投資周期，減少自有資金的占用，開發(fā)更多的物流設(shè)施項目，獲得更快的發(fā)展速度；基金則委托物業(yè)管理部門獲取長期、穩(wěn)定的租金收益。以普洛斯為例，積極通過基金方式變現(xiàn)旗下物流資產(chǎn)，如2015年成立規(guī)模70億美元的中國物流基金二期，2018年攜手中國人壽設(shè)立超百億人民幣規(guī)模的收益增值型基金，2019年在中國新設(shè)150億元收益型基金等。

　　自持運營：部分企業(yè)依靠自有資金及低成本借款選擇自持物流資產(chǎn)。在物流地產(chǎn)開發(fā)過程中，使用自有資金、借款等資金來源，建成后移交至公司內(nèi)部物業(yè)管理部門管理，形成物流地產(chǎn)運營閉環(huán)。以寶灣物流為例，物流地產(chǎn)項目的開發(fā)以國家開發(fā)銀行的長期貸款為主，由于良好的運營，其利率低于市場利率。

　　3、存在問題：物流地產(chǎn)總量不足，優(yōu)質(zhì)倉庫占比小

　　與發(fā)達國家相比，我國物流樞紐發(fā)展存在的一定差距：

　　第一，倉儲面積明顯不足。據(jù)統(tǒng)計，目前中國主要城市非自用中高標準物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國的1.17平米人均相差約77倍；人均通用倉儲面積美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約8.4倍。

　　第二，現(xiàn)代化物流設(shè)施缺乏。據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施約70%建于90年代之前，且其中有約75%難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。因此，我國物流地產(chǎn)行業(yè)在量和質(zhì)方面都有巨大的提升空間，以滿足不斷增長的現(xiàn)代化物流供應需求。

　　第三，系統(tǒng)規(guī)劃不足。現(xiàn)有物流樞紐設(shè)施大多分散規(guī)劃、自發(fā)建設(shè)，骨干組織作用發(fā)揮不足，物流樞紐間協(xié)同效應不明顯，沒有形成順暢便捷的全國性網(wǎng)絡(luò)；空間布局不完善，物流樞紐分布不均衡，西部地區(qū)明顯滯后，部分地區(qū)還存在空白；一些物流樞紐與鐵路、港口等交通基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)距離較遠，集疏水平重復建設(shè)問題，內(nèi)部缺乏有效分工，集聚和配置資源要素的作用沒有充分發(fā)揮。

　　4、發(fā)展動力：電商與第三方物流需求強勁

　　近年來物流總額和物流總費用保持穩(wěn)定增長，為物流地產(chǎn)發(fā)展提供了適宜的環(huán)境。其中，零售業(yè)中的電商以及第三方物流的快速發(fā)展，成為物流地產(chǎn)朝著高標準、高質(zhì)量方向升級的重要推手。

　　電商消費占比持續(xù)攀升，拉動相應物流地產(chǎn)需求快速增長。過去五年，是電商行業(yè)的快速普及期，截止2020年，實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售額的比例已經(jīng)升至24.9%，相比2015年大幅提升了14.1個百分點。電商零售模式更加需要建設(shè)標準化、倉儲智能化、管理規(guī)模化的倉儲空間，直接催生相關(guān)物流地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，以阿里、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)積極籌建自用倉儲設(shè)施，利用創(chuàng)新科技優(yōu)化物流配送全流程，更好地提升電商購物體驗。

　　以順豐、德邦為代表的國內(nèi)外第三方物流公司業(yè)務拓展也成為物流地產(chǎn)建設(shè)的重要力量。相比發(fā)達國家，我國第三方物流市場占比仍有上升空間，規(guī)模以上快遞業(yè)務收入增速多年來維持在20%以上，巨大的業(yè)務量對物流網(wǎng)絡(luò)的合理規(guī)劃和核心倉儲樞紐的運營效率提出了更高的要求。

　　在旺盛的需求及優(yōu)質(zhì)供應相對短缺的矛盾下，我國物流地產(chǎn)出租率和出租價格都有良好表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2017年亞太地區(qū)的凈租金增幅為1.4%僅次于美洲地區(qū)的3.8%，而我國自2009年起年化增幅約為4.3%，并且截至2017年，平均空置率已經(jīng)由2009年的28%降至17%。

　　核心城市群及中心城市物流地產(chǎn)投資回報率高于商業(yè)、住宅地產(chǎn)。由于物流需求集中于產(chǎn)業(yè)發(fā)達、人口集聚的一二線城市，因此這些城市物流地產(chǎn)租金表現(xiàn)更好，如電商發(fā)達的長三角地區(qū)如上海（5.0%）、杭州（7.4%）、南京（6.6%）、蘇州（8.7%）、寧波（7.2%）等城市其整體租金漲幅位居全國前列。而從投資回報上看，據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4-5%，住宅地產(chǎn)的2-3%，從側(cè)面體現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的稀缺性。

　　競爭格局：呈現(xiàn)“一超多強”

　　圖：2018年主要物流地產(chǎn)商市占率對比

數(shù)據(jù)來源：平安證券

　　目前國內(nèi)物流市場競爭格局呈現(xiàn)“一超多強”的態(tài)勢，有多類企業(yè)參與其中。作為行業(yè)開創(chuàng)者，普洛斯中國憑借基金輕資產(chǎn)模式快速擴張，占據(jù)市場龍頭地位，2-10名的企業(yè)間規(guī)模相對均衡。隨著2018年普洛斯中國的私有化完成，以及國內(nèi)以萬緯、寶灣物流為代表的內(nèi)資企業(yè)的快速成長，目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)改變過去外資主導的局面，內(nèi)資企業(yè)占有越來越重要的話語權(quán)。

　　表：物流地產(chǎn)頭部企業(yè)情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公開披露，中指院整理

　　按主導運營模式的不同可分為房企主導運營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種主流類型，在房企主導運營的類別中，包括萬科、招商蛇口、南山控股、碧桂園、綠地控股、榮盛發(fā)展、中鐵集團等在內(nèi)的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)都已對物流地產(chǎn)有所布局。

　　圖：房企布局物流地產(chǎn)的四種類型

　　房企主導運營：設(shè)立獨立物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營。目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導，通過設(shè)立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營物流地產(chǎn)，如萬科、招商等。萬科作為房企進軍物流地產(chǎn)的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產(chǎn)。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　收購參股物流地產(chǎn)商：股權(quán)合作、多元化投資戰(zhàn)略布局。對于傳統(tǒng)房企而言，通過收購現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán)，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢，通過進一步合作開發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報是最直接方式。如海航實業(yè)股份于2017年4月以總價76.9億港元現(xiàn)金收購于新加坡上市的物流集團CWT集團共98.1%股份。

　　與物流企業(yè)合作：資源互補、協(xié)同開發(fā)存量土地資源。這種模式并不涉及股權(quán)收購，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲備，且布局優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)企業(yè)。在這種模式下，房企負責項目開發(fā)，項目建成后轉(zhuǎn)租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負責運營和管理。如2017年7月，碧桂園與中集集團就中集企業(yè)產(chǎn)城業(yè)務板塊簽署增資協(xié)議，未來碧桂園將就中集有價值的存量土地資源，以合作開發(fā)的形式整合項目實施落地。

　　與電商企業(yè)合作：品牌集聚、共建規(guī)模化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在這類合作中發(fā)揮在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資上的優(yōu)勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作，在此次合作中榮盛興城負責園區(qū)一級開發(fā)并推進土地供應，并在項目建設(shè)過程中和項目落成后負責協(xié)助菜鳥網(wǎng)絡(luò)；而阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)則在物聯(lián)網(wǎng)、云計算、網(wǎng)絡(luò)金融、電商平臺整合構(gòu)建等多方面都具有優(yōu)越資源。

　　發(fā)展趨勢：智慧化+自動化

　　2020年，智慧物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)力，智慧物流園區(qū)、智慧港口、智能倉儲基地、數(shù)字倉庫等一批新基建投入，促進“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系加快布局建設(shè)，未來物流園區(qū)智慧化、自動化將成為行業(yè)重要發(fā)展方向。

　　智慧管理系統(tǒng)提升物流園區(qū)管理效率。2020年9月，寶灣物流智慧園區(qū)管理系統(tǒng)首次亮相國際應急產(chǎn)業(yè)博覽會。寶灣智慧園區(qū)管理系統(tǒng)（BIMS）是寶灣物流自主研發(fā)，獨立取得軟件著作權(quán)的智慧消防、智慧安防及園區(qū)管理平臺。寶灣物流通過綜合運用云計算、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析、AI技術(shù)、智能自動識別技術(shù)，將園區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施通過傳感器、通訊接口進行連接，形成覆蓋整個園區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)平臺。系統(tǒng)通過預設(shè)各園區(qū)報警閾值及管理模型，對各子物流園區(qū)的消防水系統(tǒng)、安防周界系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備（含特種設(shè)備）、供配電系統(tǒng)等設(shè)施管理進行自動研判，通過采集園區(qū)日常運行數(shù)據(jù)，運用人工智能分析、自動識別并自動預警和派單處理，及時發(fā)現(xiàn)問題并由系統(tǒng)提供最佳解決方案，實現(xiàn)園區(qū)管理智能化。

　　圖：普洛斯倉庫自動化解決方案

　　通過科技手段實現(xiàn)部分業(yè)務場景自動化。普洛斯推出“海納智慧倉”開放平臺，普洛斯結(jié)合了新興科技和真實場景，致力于解決存在于物流行業(yè)的成本和效率方面的問題，賦能整個物流產(chǎn)業(yè)鏈的升級。普洛斯旗下主線科技積極推進無人駕駛卡車商業(yè)化落地，在2020年實現(xiàn)了全球規(guī)模最大的25臺無人駕駛電動集裝箱卡車集群作業(yè)，持續(xù)助力天津港傳統(tǒng)集裝箱碼頭自動化升級改造項目刷新紀錄：單橋作業(yè)效率達到31Move/小時，整體作業(yè)效率提升近20%。2020年11月，普洛斯合作項目利豐全國運輸樞紐中心開業(yè)，該項目采用配備輸送機和機器人的先進系統(tǒng)實施分揀，實現(xiàn)分揀全流程提速50%，項目采用多類自動化設(shè)備以提高效率和降低人工分揀錯誤：設(shè)有24小時運作監(jiān)控中心，可實現(xiàn)實時可視化訂單管理；配套的定制化倉儲控制系統(tǒng)（WCS），可滿足不同客戶的貨物分揀、發(fā)運需求；一臺獨立體積重量自動化測量設(shè)備，用以測量無法上流水線的整托貨物、易碎易變形貨物以及異型貨物的重量和體積。

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展催生的物流需求持續(xù)增長，在未來一段時間，物流地產(chǎn)將持續(xù)蓬勃發(fā)展，彌補倉儲設(shè)施總量不足的現(xiàn)狀，提升中高標準倉庫的比例。由于物流行業(yè)處理量大、流程相對標準化的特點，智慧化、自動化手段可以大幅提升物流地產(chǎn)運營效率，降低經(jīng)營成本，因此智慧物流地產(chǎn)將成為行業(yè)發(fā)展趨勢，成為物流地產(chǎn)經(jīng)營工作的重點。